大型房企拿地預算繼續增加 回歸一二線成主流

3 月 21 日，沉寂已久的合肥土地市場驟然火爆。當日推出的 6 宗地塊，共引來 50 傢房企的競拍，總競價次數達到 800 輪。最終，6 宗地塊均高價成交，有 4 宗土地的溢價率超過 100%。其中，最熱門的一宗地塊有 29 傢房企參與競爭。

雖然 " 三穩 "（穩地價、穩房價、穩預期）仍是今年重要的樓市政策導向，但在取得空前優異的銷售業績之後，房企在土地市場也有更大的需求。

近期，上市房企紛紛發佈年報並召開業績會。21 世紀經濟報道記者梳理發現，多數企業在 2019 年的拿地預算有所增加。這也意味著，對規模的追求仍然是行業主旋律。

在區域選擇上，一二線城市的重要性似乎有所提升。分析人士認為，棚改政策的收縮，將對三四線樓市帶來不利影響。房地產投資向一二線城市回歸，將是未來一段時間的趨勢。

" 規模效應 " 仍是主旋律

過去這些年，經歷瞭多輪樓市調控的房地產企業大多懂得 " 量入為出 "。但隨著銷售和回款規模的增加，其拿地支出也不斷提高。

過去幾年來，奧園都拿合同銷售金額的 30%-40% 來購地，2018 年，公司的拿地支出占銷售額的 29%。按照管理層的說法，今年奧園的拿地預算為 400 億，約占合同銷售額的 1/3 左右，比重明顯提高。奧園方面表示，公司將在今年維持 " 積極性購地 "。

很多銷售規模在千億左右的企業，都將今年的拿地預算設定在 400 億左右，如雅居樂。規模較大的企業，拿地預算相應較高。規模偏小的房企，拿地預算則相對較低。

另有不少房企的拿地預算與回款掛鉤。2019 年，旭輝的拿地預算為 " 不少於回款的 45%"。陽光城則設定在 55%，具體為 800 億。相比之下，更加追求穩健的當代置業，將拿地金額控制在當年回款的 25% 到 30%。

中駿在今年的拿地預算為 250 億元，雖然規模並不算大，但與去年的預算相比，仍然提高瞭 25%。時代地產的拿地預算為 300 億，比去年的預算增加瞭 50%。

3 月 22 日，北京某房企人士向 21 世紀經濟報道記者指出，就拿地預算占比來看，規模在 500-1500 億左右的中型房企仍然是當前最有 " 進取心 " 的一批，其中，閩系房企仍然值得關註。相比之下，央企則相對穩健。

中原地產首席分析師張大偉認為，雖然調控政策沒有根本松動，但規模效應仍然是當前市場的主旋律。因此，在過去幾年大幅去化後，繼續大力補充庫存是企業的主要選擇。

另一方面，在不斷迎來銷售業績高點後，大部分房企的資金狀況較為充裕，為拿地創造瞭客觀條件。而去年末以來，融資閘門開啟，資金成本也有所下降，使得企業的資金狀況進一步改善。

除瞭在公開市場拿地之外，越來越多的企業試圖通過收並購的形式來獲取土地。因此，多數分析人士認為，今年的並購市場將繼續火爆。

二線城市迎來拿地良機

在拿地區域選擇上，" 聚焦一二線 " 成為企業的普遍選擇。熱門三線城市仍然受到關註，但與過去幾年相比，企業的態度已趨於謹慎。

陽光城集團副總裁徐愛國在業績會上表示，公司主要投資於一二線城市，適當關註一些經濟比較發達、規模比較大、人口吸附力強的城市，特別是大城市周邊的城市群和二線城市。對三四線城市，則會 " 保持適度地關註 "。

中海行政總裁顏建國表示，中國海外始終堅持在一二線的策略不變。目前在中海的 9144 萬平方米土地儲備當中，一線占瞭 15%，二線占瞭 65%，中海宏洋占瞭 20%。

顏建國認為，一線城市，以及以一線城市為核心的城市群，在未來始終是中國經濟最有活力的地區。且在宏觀經濟穩定的前提下，未來一二線城市邊際改善的可能性最大。

雅居樂對拿地區域的選擇為 " 重點聚焦一二線城市和強三線城市 "；奧園則表示，拿地區域主要分佈在一二線城市，以及二線核心省會城市。

據悉，除瞭恒大、碧桂園等下沉幅度較深的大型房企，以及區域性房企外，多數大中型房企的佈局重心都以一二線城市和核心城市圈為主。過去兩年來，棚戶區改造推動三四線樓市升溫，很多房企也適度做區域下沉，並收獲不錯的業績。

從近期監管層傳遞出的信號來看，未來棚戶區改造的范圍和貨幣化補償力度都將得到控制，因此三四線樓市降溫的預期較為強烈。加之過去兩年來需求已經透支，今年以來，很多企業對三四線戰略有所收縮。

但碧桂園仍然看好這塊市場，公司主席楊國強認為，隨著農民工工資的提升，以及城鎮化進程的加快，其看好四五線城市的房地產市場。

從今年以來的市場表現看，一二線城市土地交易熱度明顯提升，其中二線城市表現尤其明顯。易居克而瑞的報告指出，截至 3 月 13 日，今年土地成交集中在中西部、京津冀和長三角區域的二線城市，地塊成交數量最多的城市為鄭州，高達 81 塊；昆明、青島、重慶、成都、石傢莊、天津等城市的成交數量接近 50 宗或在其以上。

該機構指出，受一線城市土地供應有限、三四線城市則受市場走冷、土地市場歸於沉寂的影響，二線城市逐漸成為土地市場的主戰場。由於此前樓市調控已促使地價回歸到合理水平，目前二線城市已經迎來拿地良機。

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